2026年10月現在の調査結果です。数字や制度は、日々変わる場合もあります。
フラット35は全期間固定金利で、資金を受け取る時に返済終了までの金利と返済額が確定します。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンで、「やめたほうがいい」かどうかは、公式ページを読んだ範囲では決められませんでした。
この記事では、公式ページで確認できた内容を、特徴、金利の見方、申込の条件、住宅の技術基準の順に並べます。
金利の数字は日々変わるため載せず、確認できなかった点はそう書き、審査の通過や借入可否は取扱金融機関が決めるため判断しません。
フラット35とは？公式ページの説明
民間金融機関が融資した住宅ローンを、住宅金融支援機構が譲り受ける仕組みです。
公式のよくある質問では、金融機関が融資した住宅ローンを機構が譲り受け、そのローンを裏付けに資金を調達すると説明しています。返済は金融機関に行い、手続きの窓口も金融機関です。
金利の型は全期間固定金利型です。機構の公式サイトには、資金を受け取る時に、返済終了までの金利と返済額が確定すると書かれています。
返済期間は15年以上35年以内で、1年単位です。ただし、80歳から申込時の年齢を引いた年数より長くはできません。投資用物件を買うための資金には使えません。
メリットと、確かめておく点
公式が案内している特徴ごとに、申込の前に確かめる点を並べました。
| 見る点 | 公式の案内 | 確かめる点 |
|---|---|---|
| 返済額 | 資金を受け取る時に、返済終了までの金利と返済額が確定する | 毎月の返済額は借入額、期間、金利で変わります。複数の金利で試算します |
| 金利の引下げ | 一定期間、最大で年1.0%の引下げがある。子育て世帯、省エネ住宅、中古住宅の購入、リノベーション、地方移住支援などのメニューがある | 対象になる条件と引下げの期間は、メニューごとの公式ページで確かめます |
| 融資率 | 融資率が9割以下か9割超かで、借入金利が変わる（借換融資を除く） | 融資率は、融資額を建設費または購入価額で割った値です。見積もりの総額で計算します |
| 金利と手数料 | 融資金利、融資手数料、申込書類は金融機関によって異なる | 金利と手数料の両方を、取扱金融機関ごとに比べます |
| 団体信用生命保険 | 万一のときは保険金が債務に充てられ、以後の返済が不要になる保障制度。健康上の理由などで加入できない場合も、フラット35は利用できる | プランごとの月々の返済額の違いは、確認できませんでした。費用は金融機関に聞きます |
| 繰上返済 | 繰上返済の手続きに手数料はかからない。一部繰上返済の最低額は、窓口では100万円以上、「住・My Note」では10万円以上 | 途中で一部繰上返済をする予定があれば、手続きの方法ごとの最低額を確かめます |
| 住宅 | 対象になる住宅に技術基準があり、検査を経て適合証明書が交付される | 設計の段階で、基準に合うかを確かめます |
保証人と保証料は、新しく借りる場合について、確認した公式ページに記載がなく、確認できませんでした。金融機関で確かめてください。繰上返済の記載は、2025年1月30日更新のページによります。
金利の数字は載せず、公式の金利情報を見る
フラット35の金利は金融機関によって異なり、時期でも変わります。この記事には数字を載せません。
機構の公式サイトには、金利情報のページがあります。借りる時期に近い数字を、そちらで見てください。
固定金利と、金利が見直されるタイプのどちらが合うかは、公式ページには書かれていませんでした。この記事でも決めません。比べるときは、次の条件をそろえます。
- 同じ日の金利にする
- 借入額、返済期間、融資率を同じにする
- 金利だけでなく、融資手数料も含めて並べる
- 金利が見直されるタイプは、見直しのあとの返済額も試算する
申込の条件：年齢、国籍、返済負担率
公式のよくある質問では、申込人の要件は3つです。最低年収の制限はない、と書かれています。
| 見る点 | 公式の記載 | 確かめること |
|---|---|---|
| 年齢 | 申込時に満70歳未満。連帯債務者も同じ。親子リレー返済では、70歳以上でも申し込める場合がある | 申込む人の年齢と、親子リレー返済の利用の有無 |
| 国籍など | 日本国籍の人、永住許可を受けている人、特別永住者 | 申込む人が当てはまるか |
| 総返済負担率 | 年収に占める、すべての借入れの年間返済額の割合。年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下 | 自動車ローン、教育ローン、カードローンも含めた年間返済額 |
| 融資額 | 100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額まで | 見積もりの総額と、借りたい額 |
| 返済期間 | 15年以上35年以内。80歳から申込時の年齢を引いた年数より長くはできない | 申込時の年齢で上限が何年になるか |
| 居住 | 申込人または親族が実際に住んでいることを、機構が定期的に確認する | 住む予定の人と、投資用に使わないこと |
年齢、返済期間、融資額は、新しく借りる場合の記載です。収入合算やペアローンには別の取扱いがあります。
審査の結果は、取扱金融機関の融資審査と機構の買取審査で決まります。公式のよくある質問にも、結果によっては希望に沿えない場合がある、と書かれています。
住宅が満たす技術基準と、検査の流れ
フラット35は、お金の条件のほかに、住宅そのものにも基準があります。
新築住宅の主な基準として、公式ページには次の項目が載っています。ここに挙げたのは抜粋です。全文は、公式の「対象となる住宅・技術基準」で確かめてください。
- 一般の道に2m以上接していること
- 床面積は、一戸建てで50㎡以上、マンションで30㎡以上
- 耐火構造か準耐火構造、またはそれに代わる耐久性の基準に合っていること
- 断熱等性能の等級が4以上で、かつ一次エネルギー消費量の等級も4以上であること、または建築物エネルギー消費性能基準に合っていること
検査は、設計検査、中間現場検査、竣工現場検査の順です。基準に合うと、適合証明書が交付されます。中古住宅の基準は別に定められています。
注文住宅でフラット35を使う場合に、設計の打ち合わせで聞いておく点は次の3つです。
- この設計は、フラット35の技術基準に合っていますか
- 検査と適合証明書の手続きは、誰が進めますか
- 検査にかかる手数料は、誰が払い、いくらですか
確認日：2026年10月6日。基準は改定される場合があります。
「やめたほうがいい」と言われたとき、確かめること
公式ページには、やめたほうがいいとも、よいとも書かれていません。理由は人によって違うため、自分の条件で確かめます。
次の質問に答えが出れば、合うかどうかの材料になります。答えが出ない項目は、金融機関への質問に回してください。
- 毎月の返済額は、複数の金利で試算するといくらになりますか
- 借入額は、見積もりの総額の何割ですか。9割を超えますか
- ほかの借入れも含めた年間返済額は、年収の何%ですか
- 取扱金融機関ごとに、金利と融資手数料はどう違いますか
- 設計は技術基準に合い、検査の費用と手続きは決まっていますか
- 売却や賃貸に出す予定があるとき、利用の条件に合いますか
借り換えを考えるとき
公式の借換融資のご利用条件には、次のように書かれています。申込時に満70歳未満であること、住宅取得時の借入れから申込日まで1年以上たち、直前の1年間は正常に返済していることです。
費用は、融資手数料と物件検査手数料がかかります。保証料と繰上返済手数料は不要との記載です。借り換えで得になるかは、これらの手数料を含めた総額での試算が要ります。
借換融資の記載です。新しく借りる場合とは条件が異なります。
ハンズホームの間取り相談会
間取り相談会は、岡山市北区田中の本社で行う予約制の相談です。所要時間は60分ほどで、相談料は0円です。公式ページには「まず、見るだけで大丈夫です」と案内しています。「好き・気になる」と思った間取りを、一緒に見ていきます。
ここに書いた相談会の内容は、公式ページの記載に基づきます。日程や空き状況は、相談会のページで確認してください。住宅ローンの審査と金利の取扱いは、取扱金融機関が行います。
根拠として参照した公開資料
本文の内容は、次の公開資料で確認できた範囲だけを載せています。金利の数字は、時期で変わるため載せていません。
- 【フラット35】公式サイト 作成者：住宅金融支援機構 更新日：2026年10月1日（トップページの表示） 確認日：2026年10月6日
- フラット35の4つのメリット 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 対象となる住宅・技術基準 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 借換融資のご利用条件 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 申込人の要件（よくあるご質問） 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 借入可能額（よくあるご質問） 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 最長返済期間（よくあるご質問） 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 融資率による金利の違い（よくあるご質問） 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- フラット35のしくみ（よくあるご質問） 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 年収による借入額の制限（よくあるご質問） 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- フラット35とはどのような住宅ローンか（よくあるご質問） 作成者：住宅金融支援機構 更新日：記載なし 確認日：2026年10月6日
- 繰上返済 作成者：住宅金融支援機構 更新日：2025年1月30日 確認日：2026年10月6日
- 間取り相談会 作成者：ハンズホーム 確認日：2026年10月6日
- 賢い家づくりセミナー 作成者：ハンズホーム 確認日：2026年10月6日
確認できなかった点：団体信用生命保険のプランごとの月々の返済額の違い（機構のPDF「住宅ローンで考えること を知ろう」は見つけられませんでした）、新しく借りる場合の保証人・保証料、固定金利と変動金利の優劣。
よくある質問
フラット35について迷いやすい点をまとめます。
フラット35は固定金利ですか？
はい。全期間固定金利型で、機構の公式サイトには、資金を受け取る時に返済終了までの金利と返済額が確定すると書かれています。金利そのものは金融機関によって異なります。
フラット35はやめたほうがいいですか？
公式ページには、やめたほうがいいとも、よいとも書かれていません。申込の条件、住宅の技術基準、金利と手数料、毎月の返済額を確かめて、合わない点があれば他の住宅ローンと比べます。
フラット35の申込の条件は何ですか？
公式のよくある質問では、申込時に満70歳未満であること、日本国籍の人か永住許可を受けている人か特別永住者であること、総返済負担率が基準以内であることの3つです。最低年収の制限はないと書かれています。審査の結果によっては、希望に沿えない場合もあります。
フラット35は借り換えに使えますか？
借換融資があります。申込時に満70歳未満であることや、直前の1年間に正常に返済していることなどの条件があります。費用面では、融資手数料と物件検査手数料が必要です。
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